Сопровождение сделок по недвижимости
Заключение договоров по недвижимости всегда для сторон такого договора является достаточно эмоциональным процессом, поскольку такие сделки всегда решают вопрос о переходе права собственности от продавца и сопровождаются значительными финансовыми затратами от покупателя. Каждая из сторон хочет получить гарантии, которые обеспечат ее права в будущем после подписания договора в случае возникновения тех или иных ситуаций.
С целью урегулирования потенциально проблемных вопросов такой процедуры необходимо обратиться к юристам для сопровождения такого соглашения. Юридическое сопровождение является комплексным подходом, который играет превентивную роль и обеспечивает стороны от наиболее негативных последствий.
Проведение юридического сопровождения сделки поможет выяснить все риски и минимизировать их, устранить нарушения, установить справедливую цену, получить желаемое жилье в определенные сроки и главное — не сделать ошибку.
Содержание
Свернуть РазвернутьСопровождение сделки по недвижимости может быть применимо в отношении
- Земельных участков
- Коммерческой недвижимости
- Некоммерческая недвижимость (частный сектор, квартиры в новостройке/вторичный рынок)
Особенности приобретения земельного участка
При покупке земельного участка прежде всего следует исследовать путь получения такого участка в собственность. В зависимости от оснований приобретения права собственности перечень документов к проверке может быть разным, однако такая проверка позволит установить правомерно ли был приобретен такой земельный участок в собственность.
Стоит отметить, что приобретение земельного участка по доверенности является достаточно рисковым шагом, поскольку благодаря такому механизму было создано очень много фиктивных сделок — поэтому наша рекомендация ВСЕГДА покупать только у владельца.
Следующее, что будет проверено это вид земельного участка и история изменения его целевого назначения. В зависимости от вида будет понятна особенность процедуры такого приобретения (приобретение земли сельскохозяйственного назначения имеет особую процедуру).
Дополнительно земельный участок и его владельца проверяют на предмет наложенных запретов и его судебную историю для формирования.
Особенности приобретения коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость — это объекты недвижимого имущества, созданные исключительно для осуществления в них хозяйственной деятельности (нежилые помещения). Обычно коммерческую недвижимость продают юридические лица, но есть случаи, когда продавцом являются физические лица.
При приобретении нового коммерческого имущества следует проводить классическую проверку разрешительной документации на строительство, документы по земельному участку и провести проверку владельца такого имущества (путь приобретения).
В то же время при приобретении коммерческой недвижимости с давней историей, следует обращать внимание на схему отчуждения такого имущества. Очень часто такое имущество наследуется и именно в этом есть его большая проблема. В большинстве случаев такие «унаследованные» объекты имеют значительные расхождения в площадях, ошибки в адресах и другие ошибки, которые делают невозможным осуществление каких-либо действий в отношении такого имущества.
Особенность приобретения некоммерческой недвижимости (частный сектор, квартиры в новостройке/вторичный рынок)
Приобретение недвижимости в частном секторе требует комплексной проверки земельного участка — право собственности, назначение, межевые знаки, и здания — разрешения на строительство, право собственности, запреты, соответствие строительным нормам. Кроме того, при проверке следует обращать внимание и на элементы внутри такого двора не нарушают ли требования по расположению — расстояние от забора, высота забора и прочее.
Относительно приобретения квартир, то особого внимания заслуживают процедуры приобретения в новостройках, где заказчики строительства создают различные условия для минимизации своих рисков и размера налогового бремени.
Однако, такие действия заказчика в свою очередь ухудшают права покупателя и ставят последнего в незащищенное положение. Таким образом, покупатель может попасть в ситуации, где он приобретет только имущественные права на квартиру в будущем здании, однако такое приобретение является своего рода лотереей, поскольку покупатель не может получить никаких гарантий (к примеру, приобретение через форвардные контракты).
Кроме того, в большинстве случаев строительство осуществляется на земельных участках, которые находятся в собственности третьих лиц или другие ситуации, которые ставят вопрос о законности строительства и дальнейшей продажи этого имущества. Дополнительно, при сопровождении таких сделок специалист регулирует вопрос о будущем обслуживании такого жилого дома во избежание ситуаций навязывания обслуживающих компаний с чрезмерными ценами за обслуживание и тарифными сетками за коммунальные услуги.
Процедура сопровождения сделки имеет следующие этапы
- Сбор документов для аналитики объекта
- Проверка продавца (застройщика)
- Сведение полученной информации
- Встреча с Клиентом для обсуждения результата исследования
- Переговоры с Продавцом
- Заключение сделки купли-продажи
Проблемные аспекты
Проблемных аспектов в приобретении или продаже имущества может быть множество, однако следует сосредоточить внимание на вопросах со стороны покупателей, поскольку большая часть Клиентов, которые обращаются за данной услугой являются сами покупателями, которые намерены защитить свои будущие права в отношении недвижимого имущества.
Проблемными аспектами могут быть:
- ошибки в документах о праве собственности (ошибки в площади, номере квартиры, имени стороны — создают проблемы, которые делают невозможным дальнейшие регистрационные действия в отношении имущества);
- подозрительные операции в истории передачи права собственности на имущество (частая смена собственников, аресты, ипотечные оговорки — влияет на процедуру отчуждения имущества);
- существование судебных дел по задолженности собственника имущества (указывает на проблемность продавца и ставит под сомнение его добропорядочность);
- процедура банкротства собственника имущества (автоматический отказ от договора, поскольку банкротство может повлиять на правовой статус приданного имущества);
- продажа имущества по доверенности (доверенность может быть отозвана, что будет основанием признания договора недействительным и возврата имущества);
- наличие согласия другого супруга на отчуждение имущества (такое согласие обязательно, однако без него такие договоры являются недействительными);
- основания приобретения права собственности предыдущими владельцами (наследство, торги или дарение, оснований может быть множество, но важно их проверить, чтобы не оказалось, что такое имущество было получено преступным путем);
- и прочее.
Особенности сопровождения сделки по приобретению недвижимости у нотариуса
Стоит отметить, что нотариус проверяет только подписи сторон на документе, но не отвечает за законность того или иного документа. Таким образом, нотариальное оформление договора не защищает сторону от возможности быть обманутым, поскольку такая проверка не входит в полномочия нотариуса.
Сопровождение сделки по приобретению должно продолжаться и после аналитики документации, поскольку продавец может изменить условия договора или предоставить другие документы при подписании договора. Итак, при таких изменениях реагировать необходимо мгновенно, поэтому именно юрист сможет защитить Ваши права в таких критических случаях.
Защита прав покупателя
Успешное и безопасное заключение сделок по недвижимости требует от сторон полного и всестороннего анализа документации по имуществу (документы об основаниях приобретения объекта предыдущими владельцами, история статуса предыдущего владельца, разрешительные документы на строительство и другие документы).
Специалисты могут получить всю необходимую информацию путем обращения с адвокатскими запросами в соответствующие учреждения и с помощью открыть судебных, земельных и других реестров. После обработки полученной информации будет сформировано позиции для Клиента для понимания предложения в целом и для осознания подводных камней сделки. В случае согласования заключения договора сторонами, работники адвокатского бюро «Романа Сацика» сопровождают процедуру подписания с целью проверки всех документов.
Наши специалисты сделают все, чтобы ваши права и интересы были защищены. При должном подходе мы вносили изменения в каждый из договоров и путем переговоров выбирали лучшие положения договоров для Клиентов. Неважно насколько большая компания продавца или ее имя, поскольку даже такие компании вносили изменения в договоры благодаря нашей работе.
Вопросы/ответы по теме (FAQ)
Как часто возникают проблемы при приобретении недвижимости?
Из статистики сопровождаемых сделок купли-продажи недвижимости можно сказать, что каждая из них имеет недостатки до момента вмешательства специалиста. Да, вмешательство специалиста несколько усложняет и затягивает процесс, однако после подписания такого соглашения все стороны будут спокойны за действие договора.
В новостройке я покупаю имущественные права или имущество?
Все зависит от типа договора, который Вы подписываете. Общая тенденция на продажу недвижимости в новостройках склонна к продаже имущественных прав, что с одной стороны упрощает для Продавца процедуру, но в то же время может создать негативные последствия для Покупателя.
Чем опасно приобретение имущественных прав?
Невозможно определить объект отношений, поскольку он еще не существует. Реестр таких договоров отсутствует, поэтому такие права можно продавать множество раз.
Как часто Продавец устраняет выявленные нарушения в договоре?
Всегда, но конечно есть исключения, которые не влияют на общую картину. Продавец заинтересован продать имущество и надлежащее юридическое обоснование будет в пользу каждой из сторон.
Как долго длится сопровождение сделки?
В зависимости от типа и количества объектов и количества необходимой документации. В общем от 2 рабочих дней.
Какие могут быть проблемы после заключения договора?
Наиболее частой проблемой является работа и тарифы обслуживающей компании, которая осуществляет управление домом до создания в нем ОСМД. Однако, ОСМД можно создать с момента вселения определенного количества жителей, что в новостройке происходит за 2–3 года. Поэтому этот период владельцы могут получать необоснованные тарифы и вынуждены оспаривать действия таких компаний в судебном порядке.
