Супроводження угод по нерухомості
Укладання договорів щодо нерухомості завжди для сторін такого договору є досить емоційним процесом, оскільки такі угоди завжди вирішують питання про перехід права власності від продавця та супроводжуються значними фінансовими витратами від покупця. Кожна із сторін хоче отримати гарантії, які забезпечать її права в майбутньому після підписання договору в разі виникнення тих чи інших ситуацій.
Як показує практика, більш захищеною стороною в таких відносинах є продавець, а права покупця якщо захищені, то в меншій мірі та потребують додаткового захисту в 99% випадків.
Зміст
Згорнути Розгорнути
Процедура супроводження угод
- Збір документів для вивчення об’єкту
- Зустріч із Клієнтом для обговорення ситуації
- Переговори з Продавцем
- Укладання угоди купівлі-продажу
Проблемні аспекти
Проблемних аспектів в придбанні чи продажі майна може бути безліч, однак слід зосередити увагу на питаннях з боку покупців, оскільки більша частина Клієнтів, які звертаються за даною послугою є сам покупцями, які мають намір захистити свої майбутні права щодо нерухомого майна.
Проблемними аспектами можуть бути:
- помилки в документах про право власності (помилки в площі, номері квартири, імені сторони — створюють проблеми, які унеможливлюють подальші реєстраційні дії щодо майна);
- підозрілі операції в історії передачі права власності на майно (часта зміна власників, арешти, іпотечні застереження — впливає на процедуру відчуження майна);
- існування судових справ щодо заборгованості власника майна (вказує на проблемність продавця та ставить під сумнів його доброчесність);
- процедура банкрутства власника майна (автоматична відмова від договору, оскільки банкрутство може вплинути на правовий статус приданого майна);
- продаж майна за довіреністю (довіреність може бути відкликаною, що буде підставою визнання договору недійним та повернення майна);
- наявність згоди іншого з подружжя на відчуження майна (така згода обов’язкова, однак без неї такі договори є недійсними);
- підстави набуття права власності попередніми власниками (спадок, торги чи дарування, підстав може бути безліч, але важливо їх перевірити, щоб не виявилось, що таке майно було отримано злочинним шляхом);
- та інше.
Особливої уваги варті процедури придбання квартири в новобудовах, де замовники будівництва створюють різні умови для мінімізації своїх ризиків та розміру податкового тягаря.
Однак, такі дії замовника в свою чергу погіршують права покупця та ставлять останнього в незахищене положення. Таким чином, покупець може потрапити в ситуації де він придбає лише майнові права на квартиру в майбутній будівлі, однак таке придбання є свого роду лотереєю, оскільки покупець не може отримати жодні гарантії (до прикладу, придбання через форвардні контракти).
Окрім того, в більшості випадків будівництво здійснюється на земельних ділянках, які знаходяться у власності третіх осіб чи інші ситуації, які ставлять питання щодо законності будівництва і подальшого продажу цього майна. Додатково, при супроводженні таких угод спеціаліст врегульовує питання щодо майбутнього обслуговування такого житлового будинку з метою уникнення ситуацій нав’язування обслуговуючих компаній з надмірними цінами за обслуговування та тарифними сітками за комунальні послуги.
Захист прав покупця
Успішне та безпечне укладання угод по нерухомості вимагає від сторін повного та всебічного аналізу документації щодо майна (документи щодо підстав набуття об’єкту попередніми власниками, історія статусу попереднього власника, дозвільні документи на будівництво та інші документи).
Спеціалісти можуть отримати всю необхідну інформацію шляхом звернення з адвокатськими запитами у відповідні установи та за допомогою відкрити судових, земельних та інших реєстрів. Після опрацювання отриманої інформації буде сформовано позиції для Клієнта для розуміння пропозиції в цілому та для усвідомлення підводних каменів угоди. В разі погодження укладання договору сторонами, працівники адвокатського бюро «Романа Сацика» супроводжують процедуру підписання з метою перевірки всіх документів.
Наші спеціалісти зроблять все аби ваші права та інтереси були захищеними. При належному підході ми вносили змін до кожного з договорів та шляхом перемовин обирали найкращі положення договорів для Клієнтів. Неважливо наскільки велика компанія продавця чи її ім’я, оскільки навіть такі компанії вносили зміни до договорів завдяки нашій праці.
Питання/відповіді по темі (FAQ)
Як часто виникають проблеми під час придбання нерухомості?
Із статистики супроводжених угод купівлі-продажу нерухомості можна сказати, що кожна із них має недоліки до моменту втручання спеціаліста. Так, втручання спеціаліста дещо ускладнює і затягує процес, однак після підписання такої угоди всі сторони будуть спокійними за дію договору.
В новобудові я купую майнові права чи майно?
Все залежить від типу договору, який Ви підписуєте. Загальна тенденція на продаж нерухомості в новобудовах схильна до продажу майнових прав, що з одного боку спрощує для Продавця процедуру, але в той же час може створити негативні наслідки для Покупця.
Чим небезпечне придбання майнових прав?
Неможливо визначити об’єкт відносин, оскільки він ще не існує. Реєстр таких договорів відсутній, тому такі права можна продавати безліч разів.
Як часто Продавець усуває виявленні порушення в договорі?
Завжди, але звісно є виключення, які не впливають на загальну картину. Продавець зацікавлений продати майно і належне юридичне обґрунтування буде на користь кожній із сторін.
Як довго триває супроводження угоди?
Залежно від типу і кількості об’єктів та кількості необхідної документації. Загалом від 2 робочих днів.
Які можуть бути проблеми після укладання договору?
Найбільш частою проблемою є робота та тарифи обслуговуючої компанії, яка здійснює управління будинком до створення в ньому ОСББ. Однак, ОСББ можна створити з моменту вселення певної кількості жителів, що в новобудові стається за 2–3 роки. Тому цей період власники можуть отримувати необґрунтовані тарифи та вимушені оскаржувати дії таких компаній в судовому порядку.
